大萧条中的住房危机与政策应对 大萧条期间住房市场崩溃的机制可以分解为三个层面：首先考察1920年代美国住房市场的结构性失衡，其次分析金融危机如何触发住房体系崩溃，最后梳理新政住房政策的制度创新。 在1920年代城镇化加速期，美国住房供给出现结构性分化。1919-1929年新建住宅中有60%通过分期付款购买，首付比例普遍低于20%。建筑商采用标准化流水线施工，1925年峰值时期年开工量达93.7万套。这种过度建设埋下供需失衡隐患：1926年迈阿密出现新建住宅空置率28%的预警信号，但被当时流行的"永久高原理论"所忽视。 金融传导机制通过三个渠道加速崩溃：①抵押贷款违约率从1928年的3.2%飙升至1933年的21%，导致9000家储蓄机构关闭；②房产评估价值在1929-1933年间下跌47%，形成1.6万亿美元负资产；③建筑行业失业率在1932年达到68%，相关产业连锁衰退。特别值得注意的是住宅抵押债券市场的崩塌：1927年发行的4.5亿美元住房抵押债券到1935年违约率高达45%。 新政住房政策体系通过四维制度设计重构市场：1933年《住房所有者贷款法案》建立住房贷款公司，重组20%面临止赎的抵押贷款；1934年《全国住房法案》创立联邦住房管理局，引入30年固定利率抵押贷款模式；1937年《住房法案》设立美国住房局推动公共住房建设；1938年成立联邦国民抵押贷款协会建立二级市场。这些制度创新使住房自有率从1934年的43.6%回升至1940年的45.6%。 住房政策的长期影响体现在建立现代住房金融基础设施：FHA保险标准推动住房建设标准化，30年期抵押贷款模式改变家庭资产结构，二级市场机制为战后住房繁荣奠定基础。这种制度转型证明住房政策具有逆周期调节与长期结构改革的双重功能。