大萧条中的住房危机与政策应对

1. 住房危机的形成机制
   1929-1933年期间，美国住房市场出现系统性崩溃。名义房价累计下跌约30%，新建住宅数量下降95%（从1925年93.7万套降至1933年2.3万套）。核心成因包含三个传导链条：

   • 金融加速器效应：股市崩盘导致居民净资产缩水60%，抵押品价值下降引发银行紧缩信贷
   • 债务-通缩螺旋：消费价格指数下降27%推高实际债务负担，止赎率在1933年达峰值10.4%
   • 收入断裂：失业率25%导致约半数借款人丧失还款能力

2. 止赎潮的社会扩散路径
   止赎房产从1926年的3.8万套激增至1933年的25.2万套，形成区域性传染：

   • 司法差异：22个州采用"司法止赎"程序（平均耗时18个月），26个州适用"权力销售"条款（最快30天）
   • 资产贱卖现象：被拍卖房产均价仅为评估值的55%，引发邻里效应（周边房产贬值15-20%）
   • 租户连带冲击：1934年约160万租户因房东破产被迫迁离

3. 联邦干预的政策演进
   罗斯福政府构建三级应对体系：

   • 应急救助（1933-1934）：成立房主贷款公司（HOLC），发行债券收购违约抵押贷款，向110万家庭提供再融资
   • 制度重建（1934-1937）：通过《国家住房法》创立联邦住房管理局（FHA），引入30年期固定利率抵押贷款模式
   • 市场重塑（1937-1941）：设立美国住房局（USHA）推动公共住房建设，累计建成16.8万套保障性住房

4. 长期制度转型
   危机催生四大结构性变革：

   • 信贷标准化：FHA于1938年制定首个住房评估全国标准
   • 二级市场萌芽：联邦国民抵押贷款协会（房利美）1938年成立，开启抵押贷款证券化进程
   • 建筑范式转变：推动分区规划法制化，新开工住宅平均面积从1930年的110㎡降至1940年的90㎡
   • 税制改革：30个州颁布宅地免税法案，住房自有率从1930年的47.8%升至1940年的55.2%