《宋元时期的“廊房”与官营商业地产》 基本定义与性质 ：宋元时期的“廊房”，是指由官方（朝廷或地方政府）建造、拥有并管理的临街商业性房屋建筑，通常位于城市繁华街区、市场周围或交通要道两侧。其核心特征是 官有产权 和 经营性租赁 。官府建造这些房屋并非用于自身行政或居住，而是作为商业地产出租给商户，收取租金，构成政府财政收入的一部分。在宋代，它们常被称为“廊屋”、“店廊”或直接称为“官廊”；元代延续此制，亦通称“廊房”。 建设动因与资金来源 ：廊房的大规模兴建，主要出于两个目的。一是 增加财政收入 ：城市商业繁荣，临街店面价值高昂，官府直接参与地产经营可获取稳定、可观的课利（租金收入），用以补贴地方财政或专项经费。二是 城市规划与管理的需要 ：官府通过统一建设廊房，可以规范城市商业区的布局，改善市容，并提供标准化的经营场所。其建设资金多来源于地方财政结余、专项拨款，或通过“回易”（官府经营商业的利润）等方式筹集。有时也会在大型公共工程（如修筑城墙、官署）时，附带规划建设商业廊房。 空间布局与建筑形式 ：廊房通常为联排式建筑，形成连续的商业街面。其典型结构是前为店铺，后接仓库或作坊，上层可能作为居住空间。多为砖木结构，比普通民宅坚固规整。它们常集中于特定的“廊区”，如宋代东京汴梁的“旧城廊”、杭州的“官廊”，以及各州县治所设立的“市廊”。这些区域往往就是当地的核心商业区（“市”），廊房构成了市场的物理骨架。 经营管理与租赁方式 ：廊房由各级官府的相关机构负责管理，宋代常由“楼店务”（后改称“店宅务”）专司其职，元代则由地方官府（路、府、州）或税务机构兼管。租赁采取 招租承赁 的方式，商户需定期（如按月、季）缴纳租金，称为“廊钱”或“房廊钱”。租赁权有时可以转兑，但须经官府备案并可能收取费用。官府会制定详细的租赁条例，包括租金标准、修缮责任、禁止私下转让等，并设有专人负责催收租金、维护房屋。 财政意义与历史演变 ：廊房租金是宋元时期城市 重要税课 之一，属于“城郭之赋”或“房地钱”的范畴。其收入常被指定用于特定开支，如宋代部分廊房钱用于补贴地方官员俸禄（“添支钱”）或资助地方学校（“学粮”）。元代亦将其纳入地方“课程”（商业税）体系。这项制度贯穿宋元，但随着时间推移，也出现了一些弊端，如官吏利用管理权勒索商户、租金定额化后跟不上市场行情、房屋年久失修等。至元代中后期，部分廊房产权和管理可能出现混乱，或被权势之家侵占。 与经济社会的关联 ：廊房制度是宋元时期 官营经济深入城市商业领域 的典型体现，反映了政权对重要商业资源的控制。它既促进了商业区的集中与规范化，为中小商户提供了相对稳定的经营场所，也体现了国家权力对城市空间和商业活动的塑造与管理。同时，它与“房廊钱”作为一项财政征收，也构成了商户的经营成本，是其与官府经济关系的一个侧面。这一制度与“官营店宅”、“墟市房廊”等其他官产经营形式，共同构成了宋元时期独特的城市国有不动产经济体系。